Rechtliche Stellung des Untermieters
Kündigungsregelungen im Untermietverhältnis
Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht für Untermietverträge nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen vor. Diese Regelungen betreffen vor allem die Kündigungsgründe und den zulässigen Untermietzins bei einem Untermietverhältnis. Von bestimmten Ausnahmen abgesehen gelten diese daher auch für Untermietverträge. Die übrigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien ergeben sich aus den allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).
Ende des Hauptmietverhältnisses
Wird das Hauptmietverhältnis von der Hauptmieterin/dem Hauptmieter beendet – etwa durch Kündigung, einvernehmliche Auflösung oder Räumungsvergleich – kann dies auch das Ende des Untermietverhältnisses bedeuten, da die Hauptmieterin/der Hauptmieter die Wohnung in der Regel geräumt übergeben muss. Ein automatisches Erlöschen tritt jedoch nicht ein.
Informationspflicht und Schadenersatz
Die Hauptmieterin/der Hauptmieter ist verpflichtet, die Untermieterin/den Untermieter unverzüglich über jede Form der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu informieren. Wird das Untermietverhältnis auf längere Zeit abgeschlossen, die Hauptmieterin/der Hauptmieter gibt aber vorzeitig ihre/seine Hauptmietrechte auf und verhindert dadurch die vereinbarte Fortsetzung des Untermietverhältnisses, kann dies unter Umständen zu einer Schadenersatzpflicht nach den allgemeinen Regeln des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) führen – insbesondere dann, wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter die Untermieterin/den Untermieter nicht ordnungsgemäß über das Risiko aufgeklärt hat.
Eigentümerwechsel
Ein Wechsel der Hauseigentümerin/des Hauseigentümers hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das Untermietverhältnis, da dieses nur zwischen der Hauptmieterin/dem Hauptmieter und der Untermieterin/dem Untermieter besteht.
Rechte nach dem Mietrechtsgesetz (MRG)
Viele der im Mietrechtsgesetz (MRG) vorgesehenen Rechte der Mieterin/des Mieters – etwa zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung – gelten nur bei Hauptmietverhältnissen. Die Untermieterin/der Untermieter ist in diesen Fällen auf die Mitwirkung der Hauptmieterin/des Hauptmieters angewiesen. Insbesondere wenn die Untermieterin/der Untermieter plant, im Untermietgegenstand Investitionen vorzunehmen, sollte eine mögliche Abgeltung vorab vertraglich geregelt werden, da das Mietrechtsgesetz (MRG) hierfür keine Ansprüche vorsieht. Für Untermietverhältnisse gelten ausschließlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).
Weiterführende Links
Rechtsgrundlagen
- Mietrechtsgesetz (MRG)
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)