Allgemeines zur Gewinnermittlung bei der Veräußerung von Grundstücken
Veräußerungsgewinn
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten.
Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen
- "Neu-Grundstücken" (Regeleinkünfteermittlung: hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
- "Alt-Grundstücken" (pauschale Einkünfteermittlung: hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).
Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Anschaffung (entgeltlicher Erwerb):
- "Neu-Grundstück" = das Grundstück wurde ab dem 31. März 2002 angeschafft
- "Alt-Grundstück" = das Grundstück wurde vor dem 31. März 2002 angeschafft
Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.
Umwidmungszuschlag
Bei der Veräußerung von Grundstücken ab dem 30. Juni 2025 ist der aus dem Grund und Boden resultierende Veräußerungsgewinn um einen Umwidmungszuschlag in Höhe von 30 Prozent zu erhöhen. Dies gilt nur für Grundstücke, bei denen nach dem 31. Dezember 2024 eine Umwidmung von Grünland in Bauland (oder eine vergleichbare Umwidmung) stattgefunden hat.
Der Umwidmungszuschlag ist betragsmäßig begrenzt: Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den anteiligen Veräußerungserlös des Grund und Bodens nicht übersteigen. Der Umwidmungszuschlag umfasst sowohl natürliche als auch juristische Personen und gelangt sowohl bei "Alt-Grundstücken" als auch bei "Neu-Grundstücken" zur Anwendung.
A hat im Jahr 2010 unbebautes Grünland (Neu-Grundstück) um 10.000 Euro erworben. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet, anschließend verkauft A das unbebaute Grundstück um 100.000 Euro (der Sondersteuersatz in Höhe von 30 Prozent gelangt zur Anwendung). Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 90.000 Euro wäre grundsätzlich um einen Umwidmungszuschlag in Höhe von 27.000 Euro (30 Prozent von 90.000 Euro) zu erhöhen, sodass sich insgesamt Einkünfte in Höhe von 117.000 Euro ergeben würden. Da diese den Veräußerungserlös in Höhe von 100.000 Euro um 17.000 Euro übersteigen, ist der Umwidmungszuschlag auf 10.000 Euro zu kürzen (27.000 Euro minus 17.000 Euro). Es ergeben sich somit insgesamt Einkünfte in Höhe von 100.000 Euro (90.000 Euro plus 10.000 Euro), die dem Veräußerungserlös entsprechen.
Berücksichtigung von Verlusten
Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen. Ein verbleibender negativer Überhang darf zu 60 Prozent mit progressiv besteuerten Einkünften ausgeglichen werden. Ist eine Verrechnung mit anderen Einkünften im Veranlagungsjahr nicht möglich, kann dieser Verlust in künftige Veranlagungsjahre vorgetragen werden (Verlustvortrag).
Im außerbetrieblichen Bereich können 60 Prozent der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen entweder über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.